Une société locataire de bureaux, confrontée à des infiltrations d'eau affectant les locaux loués, avait sollicité une expertise judiciaire. Puis elle a délivré congé à son bailleur. Ce dernier l'a assignée en paiement des arriérés de loyers et charges et réparations locatives. A titre reconventionnel, la société locataire a sollicité, quant à elle, le remboursement d'une partie des loyers et charges ainsi que l'indemnisation des préjudices résultant d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Le bail contenait une clause aux termes de laquelle, la société locataire reconnaissait prendre les lieux en l’état et renonçait à tout recours contre le bailleur à ce titre. Sur ce fondement, la cour d’appel avait considéré que les demandes de la société locataire devaient être rejetées.

La Cour de cassation censure cette décision. Elle rappelle que l’obligation de délivrance du bailleur, issue des articles 1719 et 1720 du Code civil, ne peut être écartée dans son principe. Cette obligation implique la délivrance d’un local conforme à l’usage prévu au contrat. Une clause par laquelle le preneur renonce à tout recours ne saurait exonérer le bailleur de cette obligation, dès lors qu’elle ne met pas clairement à la charge du preneur les travaux nécessaires à la conformité des lieux.

La solution rappelle qu’il est possible, dans le cadre d’un bail commercial, d’aménager contractuellement la répartition de certains travaux entre les parties. Toutefois, une telle clause doit être précise et ne peut avoir pour effet de priver le preneur de son droit à obtenir un local conforme à la destination convenue.