Le règlement de copropriété peut assortir un lot privatif d'un droit de jouissance exclusif sur une partie commune (article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965) ; ce droit étant considéré comme un accessoire audit lot de coporopriété.

Par exemple : un appartement en rez-de-chaussée avec droit de jouissance exclusif d'un jardin ou une boutique avec jouissance exclusive d'une cour.

De ce caractère accessoire du droit de jouissance exclusif les juges ont pu déduire que :

• ledit droit ne pouvait être vendu ou loué séparément du lot auquel il est attaché ;
• l'acquéreur d'un lot avec droit de jouissance exclusive sur une partie commune faisait également l'acquisition de cette jouissance exclusive.

Dans l'arrêt commenté, la Cour a du répondre à la question suivante : lorsqu'un copropriétaire donne à bail commercial son lot privatif bénéficant d'un droit de jouissance exclusif sur une partie commune peut-il dissosier le lot privatif du droit droit de jouissance ? Autrement dit peut il donner en location uniquement les locaux commerciaux (ici pour une pharmacie) sans la jouissance exclusive sur la cour commune ?

La Cour rappelle qu'en matière de location, en application du principe de la liberté contractuelle, c'est aux parties qu'il appartient de fixer les termes du bail et, par conséquent, de déterminer précisémment si le bail porte sur le lot privatif et le droit de jouissance exclusif qu'y est attaché ou non.