Plusieurs fondements permettent d'agir contre le vendeur : le manquement à l'obligation précontractuelle d'information, la garantie des vices cachés et le dol. Ils n'obéissent ni aux mêmes conditions, ni aux mêmes délais, ni aux mêmes sanctions.

1. Le manquement à l'obligation précontractuelle d'information

Le principe. Celui qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer, dès lors que celle-ci l'ignore légitimement ou fait confiance à son cocontractant (article 1112-1 du code civil). Sont déterminantes les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

La responsabilité engagée. La faute étant antérieure à la vente, il s'agit d'une responsabilité extracontractuelle (article 1240 du code civil). Elle ouvre droit à des dommages et intérêts. Elle ne suffit pas, à elle seule, à faire annuler la vente : il faut pour cela réunir les conditions du dol (voir ci-après).

Ce qu'il faut démontrer :

• le vendeur connaissait l'information ;
• elle était déterminante pour le consentement de l'acquéreur ;
• l'acquéreur l'ignorait légitimement, ou faisait confiance au vendeur ;
• il en est résulté un préjudice (surcoût, perte de valeur, trouble de jouissance), en lien avec ce manquement.

Le délai. Cinq ans à compter du jour où l'acquéreur a connu, ou aurait dû connaître, les faits (article 2224 du code civil).

En pratique. Le vendeur n'est pas tenu d'informer sur tout projet futur susceptible d'affecter l'environnement du bien, mais il doit révéler celui dont il connaît l'incidence sur sa jouissance ou sa valeur.

Le vendeur qui a tu la construction prévue d'un immeuble face au jardin des acquéreurs, créant une vue sur celui-ci, a manqué à son obligation d'information (CA Douai, 10 janvier 2019, n° 17/02966).

À l'inverse, n'a pas été jugé déterminant le montant de la taxe foncière, dont l'acquéreur n'avait pas demandé les avis d'imposition avant de signer et que l'acte ne mentionnait pas : le lien avec le contenu du contrat ne suffit pas, l'information doit avoir effectivement compté pour l'acquéreur (Cass. civ. 3e, 27 novembre 2025, n° 23-18.439).

La preuve de ce que savait le vendeur est souvent décisive. Elle peut résulter d'éléments variés, qu'il convient d'identifier au cas par cas.

2. La garantie des vices cachés

Le principe. Le vendeur garantit l'acquéreur contre les défauts cachés du bien qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acquéreur ne l'aurait pas acquis, ou en aurait donné un moindre prix (article 1641 du code civil).

La responsabilité engagée. Il s'agit d'une garantie légale attachée au contrat de vente. L'acquéreur choisit entre l'action rédhibitoire, qui anéantit la vente, et l'action estimatoire, qui réduit le prix (article 1644 du code civil). Des dommages et intérêts s'y ajoutent si le vendeur connaissait le vice (article 1645 du code civil).

Ce qu'il faut démontrer :

• un vice affectant le bien vendu lui-même ;
• un vice suffisamment grave, rendant le bien impropre à son usage ou en diminuant fortement l'usage ;
• un vice antérieur à la vente ;
• un vice non apparent au moment de la vente, pour un acquéreur normalement attentif.

En pratique. Des désordres structurels affectant les fondations, non perceptibles lors d'une visite ordinaire, peuvent constituer un vice caché (Cass. civ. 3e, 9 avril 2026, n° 24-17.405). 

Le délai. Deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du code civil), dans la limite de vingt ans à compter de la vente (Cass. ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 20-10.763).

La découverte s'entend du vice lui-même, et non de ses premiers symptômes : une consommation d'énergie anormale ne fait pas courir le délai tant que l'expertise n'a pas révélé le défaut d'isolation qui en est la cause (Cass. civ. 3e, 8 janvier 2026, n° 24-12.714).

Les limites. Les actes de vente entre particuliers comportent presque toujours une clause excluant la garantie des vices cachés. Elle est valable, sauf si le vendeur connaissait le vice : il faut alors prouver sa mauvaise foi (article 1643 du code civil). La clause a ainsi été écartée à l'égard d'une venderesse qui connaissait des infiltrations affectant des travaux qu'elle avait elle-même réalisés (Cass. civ. 3e, 5 juin 2025, n° 23-14.619).

Enfin, lorsque le vice affecte les parties communes, c'est en principe au syndicat des copropriétaires d'agir (Cass. civ. 3e, 24 juin 2015, n° 14-15.205), sauf préjudice personnel du copropriétaire, distinct de celui des autres.

3. Le vice du consentement : le dol

Le principe. Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle d'une information dont le vendeur sait le caractère déterminant pour l'acquéreur : c'est la réticence dolosive (article 1137 du code civil).

La sanction. Le dol est une cause de nullité de la vente (articles 1131 et 1178 du code civil). La nullité efface rétroactivement le contrat : le bien est restitué au vendeur et le prix à l'acquéreur (articles 1352 et suivants du code civil). L'acquéreur peut aussi, ou seulement, demander des dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle (article 1240 du code civil).

L'acquéreur qui conserve le bien peut obtenir l'indemnisation de l'excès de prix payé, c'est-à-dire l'écart entre le prix versé et la valeur réelle du bien (Cass. civ. 3e, 28 mai 2026, n° 24-20.821, publié). À l'inverse, s'il obtient l'annulation, il peut devoir au vendeur la valeur de la jouissance du bien, même lorsque ce dernier a commis un dol (Cass. civ. 3e, 9 avril 2026, n° 24-17.405).

Ce qu'il faut démontrer :

• des manœuvres, des mensonges ou un silence du vendeur ;
• sa connaissance de l'information dissimulée ;
• son intention de tromper ;
• le caractère déterminant de cette information pour l'acquéreur.

C'est l'élément intentionnel qui distingue le dol du simple manquement à l'obligation d'information. Un manquement à l'obligation précontractuelle d'information ne suffit pas à caractériser le dol si ne s'y ajoutent son caractère intentionnel et une erreur déterminante (CA Saint-Denis de la Réunion, 28 février 2014, n° 12/01465).

Le délai. Cinq ans à compter de la découverte du dol (articles 1144 et 2224 du code civil).

En pratique. La qualification relève de l'appréciation souveraine des juges, et la charge de la preuve pèse sur l'acquéreur.

Le dol a été retenu contre un vendeur qui avait remis une note du syndic qu'il savait incomplète, les travaux à la charge du lot s'étant révélés plus de trois fois supérieurs (Cass. civ. 3e, 15 février 2000, n° 98-15.750).

Il a en revanche été écarté lorsque l'acquéreur, informé avant même le compromis de l'ampleur des travaux qui allaient être votés, avait poursuivi l'acquisition (TJ Paris, 7 mai 2025, n° 23/07189).

L'erreur, autre vice du consentement, est plus rarement retenue en matière immobilière : elle doit porter sur une qualité essentielle du bien et rester excusable (articles 1132 et 1133 du code civil).

L'habitabilité d'un logement constitue ainsi une qualité essentielle : la Cour de cassation a censuré un arrêt qui avait écarté l'erreur sans rechercher si l'insalubrité constatée empêchait toute occupation du bien (Cass. civ. 3e, 26 juin 2025, n° 23-21.995).

4. Les professionnels intervenus à la vente

La responsabilité du syndic, de l'agent immobilier ou du notaire peut également être recherchée, selon des règles propres à chacun ; elle fera l'objet de prochains articles.

5. En pratique : réunir les preuves et fixer la situation

Quel que soit le fondement, le succès de la prétention repose sur la preuve. Il est donc utile de conserver dès l'achat les documents de la vente et les échanges écrits avec le vendeur ou l'agence. Par exemple : l'acte et ses annexes, l'état daté, les procès-verbaux d'assemblée générale, les courriels ou SMS échangés avant la signature.

Dès la découverte, il faut  fixer l'état du bien ou de la situation juridique. Un constat de commissaire de justice pour un désordre ; la copie des décisions de justice ou des procès-verbaux d'assemblée pour une procédure ou des travaux.

Enfin, une action ne se justifie que si le préjudice est réel et chiffrable.

C'est l'analyse de ces pièces qui permet de déterminer s'il existe un recours sérieux, contre qui et sur quel fondement.