Le congé : à quoi sert-il ?

Le congé est l'acte par lequel vous manifestez votre volonté de ne pas renouveler le bail à son échéance.

Contrairement à d'autres contrats, le bail d'habitation ne prend pas fin automatiquement à son terme. À défaut de congé, il est reconduit tacitement.

Le congé est un acte unilatéral : la décision du bailleur n'a pas à être acceptée par le locataire pour produire ses effets, à condition que toutes les exigences légales soient respectées.

Vous ne pourrez donc récupérer votre logement qu'en délivrant au locataire un congé conforme aux motifs, au formalisme et aux délais prévus par la loi (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).

Dans quels cas pouvez-vous donner congé ?

Vous ne pouvez donner congé que dans trois situations, limitativement énumérées par la loi. En dehors de ces trois hypothèses, vous ne pouvez pas mettre fin unilatéralement au bail à son échéance.

• Le congé pour vendre

Le congé pour vendre vous permet de mettre fin au bail afin de vendre le logement libre de tout occupant.

Ce congé vaut offre de vente au profit du locataire, qui bénéficie ainsi d'un droit de priorité pour acquérir le logement aux conditions indiquées dans le congé.

• Le congé pour reprise

Vous pouvez reprendre le logement pour l'habiter vous-même ou pour y loger un proche : votre conjoint, votre partenaire de PACS, votre concubin notoire depuis au moins un an, vos ascendants ou descendants, ou ceux de votre conjoint, partenaire ou concubin.

La reprise doit avoir pour objet d'établir la résidence principale du bénéficiaire, et la décision de reprise doit être réelle et sérieuse.

• Le congé pour motif légitime et sérieux

Vous pouvez enfin refuser le renouvellement du bail en invoquant un motif légitime et sérieux.

Il peut s'agir de manquements du locataire à ses obligations (retards de paiement répétés, absence d'assurance, troubles de voisinage, sous-location interdite…). Il peut aussi s'agir d'un motif sans faute du locataire, par exemple un important projet de travaux ou de démolition nécessitant la libération du logement.

Les conditions propres à chaque type de congé feront l'objet d'un article dédié.

Les locataires protégés : un point à anticiper

Même lorsque le motif est valable, la loi protège certains locataires.

Vous ne pouvez pas donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans et disposant de faibles ressources sans lui proposer un relogement adapté, sauf si vous remplissez vous-même certaines conditions d'âge ou de ressources (article 15, III de la loi du 6 juillet 1989).

Une protection comparable existe pour les locataires bénéficiaires de l'allocation journalière de présence parentale.

Par ailleurs, la possibilité de donner congé est suspendue lorsqu'une procédure d'insalubrité ou de mise en sécurité de l'immeuble est engagée par l'administration (article 15, I de la loi du 6 juillet 1989).

Les règles à respecter pour un congé valable

Quel que soit le motif invoqué, le congé doit respecter des conditions de délai et de forme communes.

• Le terme du bail

Vous ne pouvez donner congé que pour l'échéance du bail (Cass. 3e civ., 26 janv. 2017, n° 15-18.096).

Cette échéance se calcule à partir de la date de prise d'effet du bail et non de sa date de signature, sauf lorsque ces deux dates coïncident.

Le bail est conclu pour trois ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, et pour six ans lorsqu'il est une personne morale.

• Le délai de préavis

Pour un bail d'habitation non meublé, vous devez respecter un préavis de six mois.

Ce délai expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième que le jour de la réception de l'acte qui le fait courir. À défaut de quantième identique, il expire le dernier jour du mois (article 641 du Code de procédure civile).

Exemple : un bail est conclu pour trois ans à compter du 11 juillet 2026. Il prendra fin le 10 juillet 2029 à minuit. Pour respecter le préavis de six mois, le locataire devra avoir reçu le congé au plus tard le 10 janvier 2029.

Le congé tardif, reçu moins de six mois avant l'échéance, est en revanche sans effet. Il ne vaut pas pour une date ultérieure, et le bail est reconduit (Cass. 3e civ., 12 avr. 1995, n° 92-21.859 ; Cass. 3e civ., 31 mai 2011, n° 10-30.707).

À l'inverse, le congé prématuré, donné plus de six mois avant l'échéance, est valable. Ses effets sont simplement reportés au terme du bail (Cass. 3e civ., 10 janv. 2007, n° 05-21.408).

• La réception effective du congé

Le préavis ne commence à courir qu'à compter de la réception effective du congé par le locataire (Cass. 3e civ., 21 sept. 2022, n° 21-17.691).

En cas d'envoi par lettre recommandée, seule compte la date de remise de la lettre au locataire, et non celle de sa première présentation (Cass. 3e civ., 13 juill. 2011, n° 10-20.478).

Il est donc essentiel de choisir un mode de notification approprié.

• Les modalités de notification

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 fixe les formes du congé. Il peut être délivré par :

• lettre recommandée avec avis de réception ;
• acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) ;
• remise en mains propres contre récépissé ou émargement.

Ainsi est nul le congé adressé par courrier simple, qui mentionnait de surcroît un préavis de trois mois (CA Montpellier, 3 mars 2026, n° 23/05427).

• À qui adresser le congé ?

Selon les situations, le congé doit être adressé :

• au locataire ;
• à chacun des colocataires, lorsque le bail ne contient pas de clause de solidarité ;
• à chacun des époux ou partenaires de PACS, même si un seul a signé le bail.

• Qui peut donner le congé ?

Le congé est en principe délivré par vous, en tant que bailleur. Il peut également l'être par votre mandataire, tel qu'un administrateur de biens, à condition que celui-ci dispose d'un mandat lui conférant les pouvoirs nécessaires.

Le nom du propriétaire doit toujours figurer dans le congé (Cass. ass. plén., 13 févr. 1998, n° 95-10.378).

Lorsque le logement appartient à plusieurs personnes, il est indispensable d'identifier qui a le pouvoir de délivrer le congé. En présence d'une indivision, les indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits indivis peuvent en principe donner congé, mais l'unanimité est exigée pour le congé pour vendre (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 25-13.188). En présence d'un démembrement de propriété, les pouvoirs de l'usufruitier et du nu-propriétaire dépendent du type de congé.

Ces questions feront l'objet d'un article dédié.

• Les mentions du congé et la notice d'information

Quel que soit le motif, le congé doit indiquer le motif allégué, à peine de nullité (article 15, I de la loi du 6 juillet 1989). Chaque type de congé comporte en outre des mentions qui lui sont propres.

Le congé pour vendre et le congé pour reprise doivent être accompagnés d'une notice d'information sur les obligations du bailleur et les voies de recours et d'indemnisation du locataire (son contenu est fixé par l'arrêté du 13 décembre 2017).

La loi ne prévoit pas de sanction spécifique en l'absence de cette notice. Son omission n'entraîne donc pas, à elle seule, la nullité du congé (CA Montpellier, 3 mars 2026, n° 23/05427).

Après le congé : ce qui se passe

Pendant le préavis, le bail se poursuit. Quel que soit le motif du congé, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il occupe réellement les lieux.

S'il quitte le logement avant la fin du préavis, il ne doit le loyer et les charges que jusqu'à son départ effectif, à condition d'avoir restitué les clés au bailleur ou à son mandataire (Cass. 3e civ., 13 juin 2001, n° 99-14.998).

À la date d'effet du congé, le bail prend fin et le locataire perd tout droit d'occuper le logement.

S'il se maintient dans les lieux, il doit une indemnité d'occupation jusqu'à la restitution des clés, et le bailleur peut engager une procédure d'expulsion.

Si le congé est irrégulier : ce que vous risquez

Le congé qui ne respecte pas les formes ou les délais prévus par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 est inefficace. S'il ne peut pas être réitéré à temps, le bail est reconduit pour la même durée : trois ans, ou six ans lorsque le bailleur est une personne morale autre qu'une SCI familiale.

Le congé dont le motif n'est pas justifié peut être contesté par le locataire. En cas de contestation, le juge peut vérifier, même d'office, la réalité du motif invoqué et déclarer le congé non valide (article 15, I de la loi du 6 juillet 1989).

Lorsque le congé pour vendre ou pour reprise est frauduleux, le locataire peut obtenir des dommages et intérêts. Vous vous exposez en outre à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale (article 15, IV de la loi du 6 juillet 1989).

Dans tous ces cas, vous ne pouvez plus exiger le départ du locataire à la date prévue. Vous ne pourrez récupérer le logement avant le prochain terme que par la résiliation judiciaire du bail ou l'acquisition de la clause résolutoire, si les conditions en sont réunies.

Une attention particulière doit donc être portée au motif retenu, au contenu de la notification et, le cas échéant, aux règles protectrices applicables au locataire.